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2200畝一線紅樹林濕地公園，1.2萬個/m3以上的負(fù)氧離子，4.2公里木棧道漫步，8000畝雙海灣非凡人生，這一切盡在富力·紅樹灣（戶型 動態(tài) 相冊 地圖）。項(xiàng)目由國家名企——富力地產(chǎn)傾情打造，總占地約8000畝，其中紅樹林約1500畝、水域面積約788畝，涵蓋生態(tài)景觀、體育運(yùn)動、度假居住三大核心功能。

據(jù)悉，項(xiàng)目全新紅樹林雙海灣景觀組團(tuán)——【觀鷺苑】即將閃亮登場，現(xiàn)雙子星戶型52㎡（建面）、62㎡（建面）樣板間已正式亮相！今日，小編帶您去看看【觀鷺苑】52㎡（建面）、62㎡（建面）樣板間實(shí)景，一窺“小戶型里的大視界”。

52㎡（建面）靈動一房戶型

52㎡（建面）一房為富力紅樹灣史上“小巧精致”的戶型，格局規(guī)劃更合理，空間設(shè)計更加人性化，不浪費(fèi)一點(diǎn)面積，滿足家庭更多需求?？蛷d落地大窗令人印象深刻，靈動的設(shè)計使空間變得如此開闊舒暢；主臥私享觀景陽臺，將窗外美景納入室內(nèi)；開放式廚房，這樣既省空間，又方便主人互動，創(chuàng)造出無與倫比的“微度假時代”新生活。

富力紅樹灣——【觀鷺苑】52㎡（建面）靈動一房戶型

62㎡（建面）炫酷一房戶型

62㎡（建面）1+1炫酷戶型給人的感覺就是時尚大氣，依循方正、舒適的設(shè)計觀點(diǎn)，將客廳同陽臺連為一體，保持了空間的通透感。主臥加入了景觀飄窗，不僅額外增加利用空間，而且加大了采光率，人在室內(nèi)就能欣賞窗外四季流動的景觀，更可直面紅樹林雙海灣，堪稱“微度假時代”的家庭好選擇，比較適合單身或新婚人士居住。

富力紅樹灣——【觀鷺苑】62㎡（建面）炫酷一房戶型

銷售動態(tài)：富力·紅樹灣新品洋房認(rèn)籌中，初價7000元/㎡（建面）（送1800元/㎡（建面）精裝）一次性付款97折，按揭99折，認(rèn)籌期間繳納5萬定金可抵用10萬房款。此外項(xiàng)目近期有少量220㎡（建面）特惠雙拼別墅推出，總價250萬/套。（參加購房聯(lián)盟，享受更多購房優(yōu)惠【詳情】，聯(lián)盟熱線：0898-66695855)

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房鬧現(xiàn)象是行為金融學(xué)的天然指標(biāo)。

一些購房者用全武行希望挽回自己的損失。日前，杭州、寧波等地出現(xiàn)房鬧現(xiàn)象，今年以來房鬧事件將近20起。一些前期購房業(yè)主不滿開發(fā)商大幅降價、難以承受短期內(nèi)幾十萬元的虧損，打砸售樓處，或者到房地產(chǎn)公司靜坐，等等。而少部分房鬧現(xiàn)象，媒體披露則是某些方面有意為之的結(jié)果，希望通過不斷升溫的房鬧，放松房地產(chǎn)調(diào)控的力度。

房鬧事件大多發(fā)生在此前房地產(chǎn)溢價比較高的地區(qū)，投資色彩越濃重，前期價格越高，房鬧或者房地產(chǎn)出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性越大。從行為金融學(xué)的意義上說，房鬧事件可以作為房地產(chǎn)泡沫以及泡沫破滅速度的指標(biāo)。

以杭州為例，最新的全國70個大中城市新建住宅價格指數(shù)顯示，2012年3月杭州新建住宅價格指數(shù)環(huán)比為95.6，僅次于浙江金華的95.4，房價跌幅遠(yuǎn)高于京滬廣深等一線城市。一份中國某知名代理機(jī)構(gòu)的報告指出，2012年3月上旬，全國十大降價樓盤中，杭州本地項(xiàng)目多達(dá)4個。這一數(shù)據(jù)說明，杭州房地產(chǎn)降價的速度較快，處于泡沫逐漸破滅的過程中。

杭州是房地產(chǎn)一線城市，房價上漲處于國內(nèi)城市前列。從杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)所擷取的數(shù)據(jù)，2006年5月杭州主城區(qū)新建商品房最高均價每㎡（建面）接近11000元，但到2010年，新建商品房最高均價每㎡（建面）接近27000元，漲幅高達(dá)2.45倍。在此環(huán)境下，購房者已經(jīng)習(xí)慣了作為重要資產(chǎn)的房地產(chǎn)價格只升不跌，心理承受力較為脆弱，單邊上升而沒有過實(shí)質(zhì)性下降的市場，免疫力較差。

目前房地產(chǎn)下行幅度較大的地區(qū)，如鄂爾多斯、杭州等地，具有一些相近的特征。

首先，當(dāng)?shù)剌^為富裕，貨幣資金豐富。杭州作為浙江省省會城市，浙江省多年發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)所積累的財富，部分在杭州這片湖光山色中，以房地產(chǎn)的形式被儲藏起來。鄂爾多斯更是如此，去年6月的一則新聞顯示，住建部聯(lián)合高和投資發(fā)布中國民間資本投資調(diào)研報告，內(nèi)蒙古鄂爾多斯人均GDP超過香港，位居全國第一，鄂爾多斯資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)超過了七千人，百萬資產(chǎn)只能算是窮人。節(jié)節(jié)上升的煤炭價格使鄂爾多斯在短期內(nèi)收獲了大量貨幣資金，富得流油。

其次，這些地區(qū)近些年無法找到實(shí)體經(jīng)濟(jì)突破口，貨幣資金得不到有效配置，成為輸送到房地產(chǎn)市場的子彈。以鄂爾多斯為例，“羊煤土氣”，最重要的資源是煤炭，煤炭財富沉淀為房地產(chǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人力物力儲備遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上煤炭與房地產(chǎn)上漲的步伐，房地產(chǎn)因此成為最重要的貨幣窖藏手段。而浙江省近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在尋找突破口，炒煤團(tuán)與炒房團(tuán)從一個側(cè)面反映資金無法有效配置到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，資金與資產(chǎn)品泡沫相輔相成，房地產(chǎn)成為最重要的大眾載體。

房地產(chǎn)泡沫越是大，房地產(chǎn)泡沫崩潰的速度越快，出現(xiàn)房鬧的可能性也就越大，而房價相對平穩(wěn)的成都等地則不容易出現(xiàn)。

上面的描述還不夠全面，房鬧現(xiàn)象還與契約精神有著密切關(guān)系。

在東南亞金融危機(jī)時，香港出現(xiàn)大面積的房地產(chǎn)“負(fù)翁”一族，也即房地產(chǎn)資不抵債。從1984年到1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每㎡（建面）房價高達(dá)十幾萬港元，一些黃金地[簡介最新動態(tài)]段的寫字樓甚至到了每㎡（建面）近20萬港元的天價。1998年到2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級居住社區(qū)“太古城”，樓價就從最高時的每平方英尺1.3萬港元下跌到四五千港元。從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負(fù)翁”。令人感慨的是，香港沒有出現(xiàn)大面積的違約，沒有出現(xiàn)瘋狂的房鬧，深受法律熏陶的市民大多遵守契約，堅持繳還貸款。

市場經(jīng)濟(jì)的核心，是契約精神，包括契約的公平，對契約的尊重。重視契約捍衛(wèi)自身的權(quán)益，如果契約是公平的，就堅定執(zhí)行。而不是房價漲落全找政府，希望引起政府重視，從最近一連串房鬧事件來看，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場離契約市場還有很遠(yuǎn)的距離。 

他是中國地產(chǎn)商的符號人物，早年曾因一句“開發(fā)商只給富人蓋房子”而備受爭議；有了微博之后，他展現(xiàn)出直言批評、無所顧忌的“另一面”，因而有了“大V”的稱號。15日晚，任志強(qiáng)來到廣州購書中心為其回憶錄宣傳。

[對話]

南都：是什么讓你感覺要寫回憶錄了？

任志強(qiáng)：這不是我的感覺，而是我們這代人的共同選擇。60歲以前，很多人不敢去寫，不能去寫，因?yàn)檫@些東西可能會引起工作上的種種困難和矛盾。我的這本書，也是在政府完成了對我的離任審計之后寫的。那時，我把國企的職務(wù)全都辭掉了，沒什么關(guān)系了。

南都：北京等城市出臺二套房貸調(diào)整政策，又有消息指李嘉誠拋上海的項(xiàng)目。一線城市房價走向究竟是什么狀況？

任志強(qiáng)：李嘉誠最近連續(xù)投資國內(nèi)的一二線城市，甚至二三線城市的房地產(chǎn)。商人買和賣，都是很正常的事，沒有任何關(guān)系。政府出臺政策，恰恰說明這個地方的房價還得漲。越出限購政策，你越應(yīng)該積極買房，明擺著就是供不應(yīng)求，所以才限購。你以為政府能傻到這種地步，房價不漲了，還要出臺政策？

南都：房產(chǎn)稅的方向是明確了的嗎？

任志強(qiáng)：不是。我個人認(rèn)為，從面積上說要“增加房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，擴(kuò)大試點(diǎn)成熟”，就證明試點(diǎn)還不成功。如果成功了，何必要再試呢？如果說現(xiàn)在的兩個試點(diǎn)———重慶、上海成功了，就拿出經(jīng)驗(yàn)啊。所謂“擴(kuò)大試點(diǎn)城市”，可能是要拿出其他方法去試?，F(xiàn)在試點(diǎn)的最大問題是，所有的間接稅都沒被取消，這對老百姓是不公平的。有些人拼命喊“共同富?！?，但問題是我們的中產(chǎn)收入人群還非常少，還是個貧窮的國家。即使把中產(chǎn)的財產(chǎn)給所有人分了，都富不了。共同富裕，是要通過幾代人甚至幾十代人的努力。

南都：很多人都想知道，未來幾年的樓市走向。

任志強(qiáng)：我不覺得房地產(chǎn)市場會有巨大的變化。任何一個國家，沒有不把房地產(chǎn)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)的，即使是美國。對于這個行業(yè)，一定是國家扶持的重點(diǎn)，或者至少允許它按市場規(guī)律自由發(fā)展。當(dāng)然，各地政府在房價暴漲時會推出政策，同樣，在房價暴跌時也會出臺政策。差別就在于，是用政府行政管理的辦法，還是交給市場去辦。我們可以看到從李克強(qiáng)上任的新聞發(fā)布會一直到十八屆三中全會的通報，都特別強(qiáng)調(diào)市場。價格在市場中是一個信號。當(dāng)信號正確地反映市場供求關(guān)系時，才有可能起到“看不見的手”的作用。反之，就是人們常說的“市場經(jīng)濟(jì)不靈”，是因?yàn)槟请p“閑不住的手”在搗亂。三中全會特別強(qiáng)調(diào)的就是要把那些政府閑不住的手砍掉。

準(zhǔn)備買房了，去售樓中心看房的時候總會拿份戶型圖看看，戶型圖上寫著100㎡（建面）的房子，孰知拿到的房子才80㎡（建面）左右，20㎡（建面）左右的面積被公攤了去。每個樓盤都有得房率，然而，你對它了解多少？你是否認(rèn)為它越高越好呢？其實(shí)不然，且聽小編緩緩道來。

【購房案例】李先生在澄邁老城的四季康城項(xiàng)目買了一套101㎡（建面）的2房高層住宅，而可供自己支配的套內(nèi)面積才84㎡（建面），為此，張先生感到非常郁悶，覺得自己上當(dāng)受騙了，實(shí)際可支配的面積少了那么多。按這樣算來，張先生房子的得房率是83%，那這樣的得房率在澄邁的樓盤中算是怎樣一個水平呢？

小編調(diào)查部分在售樓盤后發(fā)現(xiàn)，澄邁房子得房率一般在70-90%之間，不帶電梯的多層住宅（花園洋房）得房率會相對高一些，接近90%，而小高層得房率一般在80%左右，高層則在75-83%，而商業(yè)性質(zhì)的住宅得房率則相對低一些，一般在70%左右。由此可見，李先生所買的小高層住宅的得房率83%算是比較高的水平。

購房聯(lián)盟知識普及：什么是得房率？什么樣的房子得房率高呢？

得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比（據(jù)百度百科）。通俗地說，買一套房子，買的不僅是自己住的部分，外面的樓梯、電梯、走道等面積也要由買房的人公攤。如果這個公攤的面積小，得房率就高，就顯得比較實(shí)惠。一般人買房會將這點(diǎn)作為買房比較重要的一個指標(biāo)。

多數(shù)情況下，樓層越低，得房率越高。比如，別墅比普通公寓的得房率高；多層住宅得房率比小高層、高層住宅的得房率高；小高層又比高層住宅的得房率高。另外，房型也是決定得房率高低的主要因素，在高層住宅中，點(diǎn)式房的得房率較低，疊式房的得房率略高些，板式房得房率較高。

花園洋房（多層住宅）、板式高層住宅和獨(dú)棟別墅（從左到右、從上到下）

那么，得房率是不是越高越好？

得房率和公攤面積得房率和公攤面積有著直接聯(lián)系，與小區(qū)的相關(guān)配套密不可分，如果得房率過高，相對的公共部分的面積就會越少，那么就有可能會影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯間的數(shù)量等，所以樓盤的得房率也需要一個度。

一位專業(yè)的業(yè)內(nèi)人士給小編舉了個例子：“如果一套高層的房子的得房率是100%，那這套房子肯定是沒有樓梯和走道的。這樣的房子如何住人？還會有人要嗎？”所以，不能片面地看待所謂的高得房率，主要還得看公攤面積設(shè)計得是否科學(xué)合理。

得房率過高會導(dǎo)致業(yè)主的公用面積減少，這樣居住起來就會感覺擁擠、壓抑、不便。比如高層住宅為減少公攤面積而只設(shè)一部電梯，如果住戶多，就要長時間等電梯；有些樓盤為了片面追求得房率，將過道、走廊造得非常狹窄，業(yè)主搬家時搬運(yùn)家具、大家電等大宗物品就會很不方便；還有些樓盤為了提高得房率，壓縮了消防通道的空間，這樣就會有潛在的安全隱患。一旦發(fā)生火災(zāi)等特殊情況，狹窄的通道會無形中減緩人流通過的速度，使人們無法迅速疏散。

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【海南購房聯(lián)盟（澄邁），澄邁房產(chǎn)網(wǎng)購房聯(lián)盟，有著持續(xù)、較大影響力的海南購房服務(wù)組織。免費(fèi)接送機(jī)，0元全程看房，購房享受稱心折扣，購房聯(lián)盟以優(yōu)質(zhì)服務(wù)，自成立之日起，已累計服務(wù)逾5000組客戶，樹立良好口碑，成為購房者置業(yè)澄邁的優(yōu)先選擇。購房聯(lián)盟服務(wù)熱線：17899830502?！?/span>

“國家允許的投資渠道太窄，民間資本無處可去之下只能買房，于是房子被炒成了奢侈品。要去樓市泡沫，首先要讓百姓的錢有買房以外的其他去處?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時，如此分析中國房價居高不下的原因。

盡管這樣，他仍對中國樓市的未來充滿信心?！爸袊康禺a(chǎn)業(yè)的前景還是光明的，因?yàn)槌擎?zhèn)化還沒完成。下一步，無論是政府還是開發(fā)商，都應(yīng)更加關(guān)注遷徙進(jìn)城的農(nóng)民們，他們是樓市的后繼支持力量?！?/p>

中國房地產(chǎn)報：2014年上半年已經(jīng)過去，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)較去年乏力許多。而房地產(chǎn)恰是整個中國經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。你覺得在未來一段時間內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)的總體狀況會如何？

茅于軾：我覺得中國經(jīng)濟(jì)還是有可為的，但前提是要調(diào)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)是不合理的，而結(jié)構(gòu)不合理的根源是價格不合理。

價格不合理的表現(xiàn)是“兩高兩低”——“兩高”是土地價格和資本價格高，這兩項(xiàng)高房價沒法不高；“兩低”是環(huán)境價格和資源價格低，破壞環(huán)境和濫用資源需要承擔(dān)的成本和付出的代價太低廉，讓人肆無忌憚。這樣繼續(xù)畸形地發(fā)展下去，中國經(jīng)濟(jì)遲早會有危險。但如果矯正了這“兩高兩低”，10~20年內(nèi)，中國還是會有比較顯著的經(jīng)濟(jì)增長機(jī)會。

中國房地產(chǎn)報：對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，它應(yīng)如何平穩(wěn)健康地繼續(xù)發(fā)展？

茅于軾：我個人認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場前景還是光明的。在三四線城市人口置業(yè)需求飽和、一二線城市剛需人群受經(jīng)濟(jì)能力限制無法釋放的現(xiàn)在，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注想進(jìn)城的農(nóng)民們。在開發(fā)設(shè)計和價格制定上考慮他們的需求，貼近他們的實(shí)際，讓他們真正能買得起、住得長這很重要。

中國房地產(chǎn)報：我知道你是樓市泡沫論的支持者。在你看來，有哪些因素在不斷吹大泡泡？

茅于軾：中國樓市的泡沫之所以越吹越大，我認(rèn)為主要應(yīng)歸咎于國民經(jīng)濟(jì)不自由。直白地說就是人民的投資渠道太窄、賺錢機(jī)會太少。電力、石油等資源產(chǎn)業(yè)由國企壟斷，銀行等金融機(jī)構(gòu)又不允許民間資本參與，那百姓手里的錢怎么用？只能買房！所以我認(rèn)為，要戳破泡沫，不讓它繼續(xù)無休止地膨脹，就應(yīng)該適當(dāng)拓寬一些投資渠道，放低一些民間資本的準(zhǔn)入條件。不能讓房地產(chǎn)市場成為熱錢的唯一流入口。

中國房地產(chǎn)報：對于中國住宅空置率太高問題，你曾說要救市只能寄希望于農(nóng)民工進(jìn)城。但也有業(yè)內(nèi)人士持相反意見，他們認(rèn)為未必有那么多農(nóng)民工愿意進(jìn)城，因?yàn)橐皇秦?fù)擔(dān)不了城里的房價，二是驟然提高的生活成本會讓他們無以為繼。對此，你怎么看？

茅于軾：我不認(rèn)為那些觀點(diǎn)和我的是相反的，因?yàn)槲乙渤姓J(rèn)他們提出的問題——城市的房租和房價的確太高，連城鎮(zhèn)人口去負(fù)擔(dān)都很吃力，更不用說是農(nóng)民工了。但這也正是我要說的因?yàn)榉孔幼馐蹆r貴，才讓它們租不出去也賣不出去。房子空置著就是死物，這是極大的浪費(fèi)。但很多空置房的業(yè)主不以為意，因?yàn)樗麄兏静辉诤跄且稽c(diǎn)租金，甚至把售價抬得很高，覺得自己的房子要越炒才越升值。于是就造成了“房租/售價高—不好出手—空置—不愿降價—繼續(xù)空置”的惡性循環(huán)。所以我建議國家應(yīng)學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)濟(jì)體系，引入空置稅。這不僅能有效地抑制房租房價，而且對炒房者也具有一定威懾作用。

中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在多地在醞釀著或者已經(jīng)行動起來取消限購政策，你覺得目前是否真的到了限購解禁的時候？

茅于軾：我認(rèn)為限購從一開始就完全沒必要！什么時候需要限購？只有市場失靈的時候，才要用限購調(diào)節(jié)?，F(xiàn)在的市場我認(rèn)為比較平穩(wěn)，限購在這種時候沒有什么用武之地。地方紛紛明里暗里取消限購，就是限購已經(jīng)不符合現(xiàn)在各地的市場實(shí)情了，一味地“一刀切”硬性限購，就是用扭曲去調(diào)整扭曲，得到的結(jié)果只能更扭曲。

近來，隨著國內(nèi)部分城市樓市價格開始回落、住房銷售萎縮、地方政府的土地交易減少，不僅各地方紛紛加快放松樓市調(diào)控，而且市場對樓市形勢之判斷及爭論更是十分喧囂。無論是對樓市形勢的爭論,還是一些地方政府悄悄放松樓市調(diào)控政策，如果不是站在現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)及經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在邏輯法則上來思考，那么調(diào)控放松不可能收到效果，相關(guān)爭論會誤入歧途。

當(dāng)前不少地方政府變著法兒放松樓市調(diào)控政策，樓市限購政策在多地已悄然“松綁”，“低首付”、“特價房”等刺激性營銷方式頻現(xiàn)，江蘇《常州日報》近日更在頭版頭條位置登出一篇《我市目前已到購房好時機(jī)》，且標(biāo)題以超大字號標(biāo)出。所有這些，當(dāng)然是希望能促使房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。但不知這些地方政府官員想過沒有，在過去十多年房價一路高歌上漲時，那些調(diào)控的政策起了多少作用？既然那時候“亢奮”的房價并沒有因?yàn)檎{(diào)控政策出臺而回歸理性，那房價下跌時調(diào)控政策放松又能有多少作為呢？更何況，當(dāng)前樓市價格調(diào)整、銷售萎縮，完全是市場因素使然，而非政策調(diào)控的結(jié)果。

至于那些重彈的老調(diào)，什么住房市場對國民經(jīng)濟(jì)是如何重要、對居民財富占比是如何高，所以對當(dāng)前樓市的持續(xù)低迷，政府可以采取全面取消限購，激活投資性住房需求的方式，讓樓市重新活躍起來，則無異于使我國房地產(chǎn)市場回到十多年前的老路上去。這些政策行為及救市的言論，既沒有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，更沒有經(jīng)濟(jì)上的內(nèi)在邏輯。

須知，導(dǎo)致當(dāng)前樓市調(diào)整最為根本的原因，是金融市場條件發(fā)生了根本性的變化。即互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長導(dǎo)致市場融資成本全面上升及信用風(fēng)險的增加。不僅住房市場無法再獲得低成本融資，銀行也改變了對樓市風(fēng)險的認(rèn)識及預(yù)期，所以銀行主動收縮了對樓市信貸。而地方政府調(diào)控放松是不會改變當(dāng)前銀行這種選擇的。

而以往十幾年的經(jīng)歷證明，以投資性需求造成的經(jīng)濟(jì)繁榮，一定會導(dǎo)致巨大的泡沫。如果在這種泡沫生成過程中同步提高了生產(chǎn)力，即使泡沫破滅，同樣會讓經(jīng)濟(jì)陷入困境，但不久還是會復(fù)蘇，如19世紀(jì)美國和英國的鐵路泡沫及2000年的網(wǎng)絡(luò)泡沫。反之，如果這個巨大泡沫僅是以過度的信用擴(kuò)張在嚴(yán)重超支未來，僅是惡性的財富轉(zhuǎn)移，那么這種短暫繁榮的結(jié)果只能是泡沫破滅、經(jīng)濟(jì)成長突然中止及衰退，除了給整個社會經(jīng)濟(jì)造成極大的震蕩與傷害，不會有別的。如上世紀(jì)九十年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅及2008年美國的房地產(chǎn)泡沫破滅便是如此。

現(xiàn)在還有一種似乎被廣泛認(rèn)可的觀點(diǎn)，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整既不同于2008年的美國，也不同于二十年前的日本，中國樓市所處階段是調(diào)整期，但不會崩盤。這樣的話等于沒有說，根本就沒有證明什么事情。世界上根本就沒有兩片相同的葉子，豈能有個完全相同的重大事件？從任何一個角度來比較，中國房地產(chǎn)市場當(dāng)然可以找到許多與美國和日本不同的東西?？墒牵瑥臍v史經(jīng)驗(yàn)來看，為何金融危機(jī)會一次又一次的發(fā)生？就在于每一次金融危機(jī)所表現(xiàn)的形式、所誘發(fā)的原因都是各不相同。也正因?yàn)檫@種不同，絕大多數(shù)人往往都是每次金融危機(jī)的事后諸葛亮。再說，面對系統(tǒng)性風(fēng)險的爆發(fā)，人類的理性都是有限的或無法預(yù)測的。還有，盡管不同國家的房地產(chǎn)泡沫破滅或金融危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火索不同，但有一條是相同的：如果以過度的信貸擴(kuò)張吹大的房地產(chǎn)，其泡沫破滅就是必然的，而且這種房地產(chǎn)泡沫破滅一定會導(dǎo)致金融危機(jī)及整體經(jīng)濟(jì)的衰退。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)在法則，沒有哪個國家可違背。

因此，現(xiàn)在最緊要的問題，并非要對我國樓市的周期性調(diào)整爭出什么結(jié)果，而是先要對當(dāng)前的樓市形勢有個準(zhǔn)確的判斷。只有這樣，政府才有可能做出正確決策，并找到真正化解當(dāng)前樓市危機(jī)的有效政策，進(jìn)而將房地產(chǎn)周期性調(diào)整的風(fēng)險及成本降到最低限度。

以筆者管見，對當(dāng)前樓市的基本判斷，至少應(yīng)建立在以下幾個基點(diǎn)上：

首先，我國樓市仍是個投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場，這不僅在于20%以上的城市家庭持有兩套以上住房，而且在于當(dāng)不少城市的住房銷售急劇下降時，其價格則不下調(diào)。在這樣的市場上，住房投資者出價一定高于住房消費(fèi)者，絕大多數(shù)住房消費(fèi)者根本沒有支付能力進(jìn)入。房地產(chǎn)開發(fā)商所謂的“剛性需求”及“改善性需求”基本上都是無效的需求。如果希望以調(diào)控放松而不調(diào)整價格，要釋放這些住房需求根本不可能。

其次，以信貸過度擴(kuò)張推動的住房投資市場是不可持續(xù)的，要讓這個市場回到健康發(fā)展道路，由投資向消費(fèi)轉(zhuǎn)型是必然的。但在這轉(zhuǎn)型過程中，或住房市場周期性調(diào)整過程中，住房供求關(guān)系會嚴(yán)重失衡。面對這種失衡，只能通過價格不斷地回歸理性才能讓住房消費(fèi)需求釋放，人為地干預(yù)，結(jié)果只能南轅北轍?，F(xiàn)在各地房地產(chǎn)市場最大的問題就在于房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府及住房投資者不愿意認(rèn)可這種市場的轉(zhuǎn)型及調(diào)整，總想以人為意志來對抗市場內(nèi)在法則。這種觀念不改，住房市場周期性調(diào)整的風(fēng)險及成本將大增，房地產(chǎn)崩盤的概率也會上升。

復(fù)次，任何住房市場價格及政策調(diào)整都是一場重大的利益博弈過程。如果不能夠厘清這些利益關(guān)系，同樣也無法正確判斷樓市基本形勢。

總而言之，樓市泡沫破滅是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤，既取決于不同的地方樓市泡沫的吹大程度，也取決于政府對樓市調(diào)整的干預(yù)程度。對樓市的周期性調(diào)整人為干預(yù)越多，房地產(chǎn)崩盤的概率就越高。

（作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）

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